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매각비리로 사라진 75년 敎會史탐사보도① 주인은 없었다
7000억 분양사업, 사라진 상도교회
  • 신동명·김목화 기자
  • 작성 2020.07.02 16:18
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상도교회 매각비리와 관련, 총회 심사위원회가 전용재 전 감독회장과 감리회유지재단 이사장 전명구 목사, 감리회 본부 사무국 전 총무 이용윤 목사를 기소하기로 지난 26일 만장일치 결의했다. 본부 감사위원회도 지난 23일 열린 전체회의에서 상도교회 매각 비리와 관련, 전용재 전 감독회장을 비롯한 전명구·이용윤·지학수 목사, 황인철 사무국 부장 등을 총회심사위원회에 회부하기로 결의한 상태다. 

본지는 지난 4년간 지속되어온 상도교회 매각과 관련한 탐사보도를 통해 관련자들의 사적 관계와 이익이 어떻게 행정시스템을 무너뜨렸고, 100년 넘게 이어져온 의회제도가 묵인과 방조 가운데 작동하지 않은 현실 등을 짚어보고 감리교회의 대안을 제시해 보고자 한다. <편집자주>

 

서울시가 지난 4월 9일 공개한 공공임대주택 조감도. 헐값에 넘어가 사라져 버린 상도교회 터에 들어서는 초역세권 고층 아파트.

서울시는 지난 4월 8일 제4차 도시·건축공동위원회를 열고 동작구 상도동 373-1번지 일원 역세권 공공임대주택 건립을 위한 ‘상도지구 지구단위계획 결정(변경)’ 및 ‘특별계획구역 세부 개발계획(안)’을 수정 가결했다.

흔적 없이 사라진 교회
상도교회 매수자인 태건산업주식회사(대표 김명옥)가 상도교회로부터 매입한 토지 7224.2㎡(≒2185.31평)와 주변 상가 부지 등 1899.6㎡를 추가 매입한 뒤 총 9123.8㎡에 대한 통합개발사업계획 제안서를 제출한 것을 서울시가 승인한 것이다.

서울시가 지난 4월 9일 발표한 구체적인 개발 계획을 살펴보면, 태건산업주식회사는 특별계획구역 지정 및 세부 개발계획을 통한 획지계획을 통해 A-1구역 8,323.8㎡(≒2522.36평)에 지하 6층 지상 30층 규모의 3개 동 총 363세대 공동주택을 건립하고, 기부 채납 한 A-2구역 800㎡(≒242.42평)에는 상도2동 주민센터 및 구 보건센터 등의 공공청사로 활용한다는 계획이다.

상도교회가 위치해 있던 부지는 지하철 7호선 장승배기역 1차 역세권으로, 인근 평균 거래 가격이 평당 1억 원을 상회하는 일반 대지와 차원이 다를 정도의 특별한 가치를 지니고 있다.

뛰어난 입지 덕에 상도교회 대지가 인접한 장승배기 교차로 우측에는 지역 최고가인 상도파크자이를 비롯해 최고가의 아파트 단지가 줄이어 위치해 있고, 교차로 맞은편 좌측에는 동작구청이 현 노량진 청사를 영도시장 일대로 옮기는 ‘장승배기 종합행정타운’ 개발이 한창이다.

종합행정타운은 연면적 4만 8350㎡ 규모로, 동작구는 행정타운을 중심으로 상도지구단위계획 내 특별계획구역을 지정해 고밀도 개발을 허용하면서 동작구의 중심지역으로 탈바꿈한다는 계획이다.

 

서울시가 지난 4월 9일 공개한 위치도. 상도지구 지구단위계획구역 안의 '대상지'라고 표시된 곳이 상도교회가 있었던 자리다.

 

감리교회만 모르는 재산가치

지난달 초 본지가 상도교회가 있던 현장을 방문했을 당시 성전은 이미 철거됐고, 성전이 있던 자리에는 모델하우스 건축 준비 중이었다. 장승배기로와 상도로가 만나는 장승배기 교차로, 그리고 지하철 7호선 장승배기역 1차 역세권 내 아파트 평당 가격은 상도교회가 매각을 시작했을 당시 이미 1㎡당 가격 1000만 원 선을 넘어섰다. 

상도교회가 있던 자리에 아파트가 들어설 경우 분양 가격 시세를 인근 부동산 10여 곳에 의뢰해 보았다. 부동산 전문가들은 “만약 올해 안에 분양을 시작한다면 분양가는 평당 최소 5000만 원 선에서 시작하겠지만, 주변 개발호재와 시세가 하루가 다르게 급등하는 상황에서 (완공) 후 분양할 경우 평당 6000만 원에 할지 7000만 원에 할지 쉽게 예측하기 어렵다”고 했다.

보통 부동산 개발에 따른 수익은 건축물의 1㎡당 시세 등을 종합해서 결정된다. 따라서 건축물의 전체 면적(연면적)이 증가할수록 수익률은 높아질 수밖에 없으니, 시행사와 건설회사 같은 사업자들은 건폐율과 용적률의 상향 가능성을 확인하며 사업을 진행하게 된다.

그래서 상도교회 매수자인 태건산업주식회사는 구역 전체 매입 후 구청의 통합개발계획 승인을 받아 용적률을 450%~500%로 높였다. 이후 민영사업자 일반 분양 시 적용되는 분양가 상한 제한은 사업 수익률에 한계가 있으니, 이를 피하기 위해 지역주택조합개발로 전환했다. 용적률을 550%까지 올리기 위해서는 A-1구역 내 133세대를 역세권 공공임대주택으로 전환하고, A-2구역 800㎡(≒242.42평)을 기부 채납했다.

그대로 사업이 진행될 경우 A-1구역 8,323.8㎡(≒2522.36평) 용적률 550%를 적용하면, 종합행정타운 연면적 4만 8350㎡ 규모와 맞먹는 연건평 최대 4만 5780.9㎡(≒1만 3873평)의 건축물 분양 사업이 된다. 1층부터 3층까지의 상가 분양가는 아파트 분양가보다 크게 높지만, 아파트 분양가만을 기준으로 계산해도 분양가 최소 5000억 원에서 최대 7000억 원 규모의 분양 사업이 탄생하는 것이다.

반면 상도교회는 매각 당시 주변 시세보다 한참 못 미치는 1㎡당 520만 원~590만 원, 총 452억 원에 매각됐다.

헐값 매각이라는 주장이 제기되는 이유다.


누굴 위한 매각이었나
동작구가 행정타운을 중심으로 상도지구단위계획 내 특별계획구역을 지정해 고밀도 개발을 허용한다는 사실은 상도교회가 매각을 시도한 2016년도 이전부터 이미 공개된 상황이었다. 동작구 역시 지난 2017년 2월 21일 열린 복지건설위원회에서 종합행정타운 조성사업과 관련해 동작경찰서와 상도119안전센터 예정지인 상도교회 부지를 태건산업이라는 부산 사업자가 매수해 동작구의 종합행정타운 조성사업 추진에 난항을 겪고 있다는 등의 논의를 한 바 있다. 결국 상도교회 매각은 동작구의 종합행정타운 조성사업 축소로 이어져 지역의 개발 사업에도 영향을 끼쳤다는 지적이다.

우덕 회계법인이 올해 3월 작성한 감사보고서에 따르면 상도교회 매수자인 태건산업주식회사(대표 김명옥)는 자본금 3억 5000만 원, 자본총계 23억 6966만 원, 특수 관계자에 대한 대여금 약 49억 원, 차입금 약 66억 원 규모의 부동산 시행사인 것으로 파악됐다.

상도교회는 매입비용을 더 높게 책정한 회사와의 계약을 파기하고, 설립된 지 2년밖에 안된 부채가 자본을 잠식한 회사와 더 낮은 가격에 매매계약서를 최종 작성했다. 태건산업주식회사는 계약 후 수개월씩 계약금 지급을 지연했지만 어찌 된 일인지 감리회유지재단은 계약을 파기하지 않았다. 계약금 납입 후에는 잔금 납입 기일을 지키지 않았지만 유지재단은 납부 기일을 27개월 동안 무려 12차례나 연기해 주었다. 그렇게 하고도 태건산업이 잔금 지급을 못하자 유지재단은 친절하게도 등기권리증을 태건산업에게 넘겨주었다. 태건산업은 유지재단으로부터 넘겨받은 등기권리증으로 872억 원가량을 대출받고, 400억 원가량을 또다시 대출받았다. 태건산업은 대출금 일부로 유지재단에 잔금을 지급했다.

 

재산 못 지키는 유지재단
지난해 7월 12일 감리회유지재단이사회는 긴급이사회를 열어 상도교회 매각 대금으로 노량빌딩 매입을 긴급 결의했다. 당시 사무국 총무였던 지학수 목사는 태건산업으로부터 받은 상도교회 매각 대금 일부로 노량빌딩을 매입했다. 그리고 유지재단이 아닌 별도 법인을 설립해 수익금 등을 관리하겠다고 보고했다. 그리고 지 목사는 당일 노량빌딩 건물주와 만나 잔금 지급과 건물 양도에 대한 계약서를 체결한 뒤 즉시 계약금(25억 원)을 제외한 잔금 230억 원을 지급했다. 

당시 지학수 목사의 보고를 받은 유지재단 이사들의 반응은 “유지재단 이사들은 재산 손실을 보지 않고 복잡하게 얽힌 노량빌딩 매입 문제를 처리한 사무국 직원들에게 박수를 쳐 격려했다. 이어 서울시가 압류하고 있던 동대문교회 매각대금 200억 원 중 163억 원이 재단에 입금되었음을 보고하자 재차 박수로 격려했다”는 것이 당당뉴스의 보도였다.

12일 후 2019년도 7월 24일, 서울고법은 전명구 목사의 감독회장 직무를 또다시 정지시켰다. 그리고 상도교회 매각이 진행된 4년간 유지재단이사회의 적법한 결의가 부존재 했던 것과는 달리, 유지재단이사회는 9월 24일 열린 제10회 정기 이사회에서 사무국 직원들에 대한 성과급 지급을 결의했다.

75년 역사의 상도교회가 사라지는 동안 최고 책임자와 행정을 처리한 총무와 직원, 감리교회의 재산을 위탁·관리해야 할 책무가 있는 유지재단 모두 원칙과 절차를 지키지 않았다. 사익을 위해 공공질서와 공익은 무시됐다. 그저 자기 소견대로 옳은 대로 행할 뿐 주님의 생각엔 관심이 없었다. 성도와 재산을 지키지 못했고, 해당 교회의 지역교회로서의 책무는 고려 대상조차 되지 못했다.

신동명·김목화 기자  journalist.shin@gmail.com

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